A compra e venda é um dos contratos mais usuais em nosso dia a dia, consistindo, em breves palavras, num acordo entre duas partes, no qual, uma delas se compromete a entrega do objeto e outra ao pagamento de uma contraprestação.

Quais são os requisitos necessários à compra e venda de bens imóveis?

A partir desse singelo conceito acima, é possível notar a presença de quatro elementos nessa espécie de contrato, quais sejam, a coisa, preço, forma e consentimento.

Em regra, o contrato de compra e venda não exige forma escrita, exceto naqueles casos que envolvem bens imóveis que ultrapassam o valor de trinta vezes o salário mínimo, sendo necessário, nesta hipótese, além da forma pública, a expressa autorização do cônjuge.

Qual seria então a finalidade da autorização conjugal?

A autorização conjugal, também denominada de outorga conjugal, possui a finalidade de evitar prejuízos que uma disposição imobiliária pode causar ao patrimônio do outro cônjuge que não possui a titularidade do bem, protegendo o seu direito à meação na eventualidade de dissolução da sociedade conjugal.

Tal consentimento deve ser manifestado de forma pública, podendo constar do instrumento de transmissão ou outro instrumento autônomo.

Nesse sentido, vejamos o que enuncia o artigo 1647, I, do Código Civil:

Art. 1647. Ressalvado o disposto no artigo 1648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

Alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis […]

Da simples leitura do artigo, é possível observar que a vedação incide sobre a alienação (venda ou doação) ou oneração (hipoteca, a título de exemplo) com relação ao bens imóveis, não incidindo sobre os bens móveis.

Acrescente-se que, ainda, que o bem não integre a comunhão de bens, tal circunstância por si só não é capaz de afastar a necessidade da outorga conjugal.

E conforme a dicção do artigo 1649 do código, a venda de imóvel sem autorização do consorte, gera pena de anulabilidade do negócio jurídico, podendo esta ser alegada no prazo de até 2 (dois) anos contados do término da sociedade conjugal.

Como fica a questão da autorização nos casos de união estável?

Há inúmeras divergências sobre a necessidade da autorização com relação a união estável, manifestando-se parte da doutrina pela abrangência da regra a esta modalidade familiar, e outra parte de forma contrária.

Contudo, à luz do princípio da boa-fé e atendendo aos critérios de equiparação da união estável ao casamento já consolidados em nosso ordenamento pátrio, na prática, é

plenamente exigível a outorga conjugal também nesses casos, a fim de gerar maior segurança jurídica ao negócio jurídico que será celebrado.

E existe algum caso em que a outorga é dispensada?

O consentimento do cônjuge só será dispensado se o regime de casamento adotado for o da separação convencional de bens.

Vale lembrar que, até mesmo no regime de separação obrigatória de bens, faz-se necessária a outorga conjugal pela incidência da Súmula 377, do STF, a qual determina a comunicabilidade dos bens adquiridos na constância do casamento.

Importante destacar, outrossim, que pessoas casadas sob o regime da participação final nos aquestos podem estabelecer a dispensa de vênia conjugal no pacto antenupcial, sendo este, portanto, outro caso de exceção à regra da autorização conjugal.