Muitas empresas, para aumentarem o lucro líquido e diminuir os custos, precisam de imóveis com estruturas específicas e da forma mais enxuta possível. Para isto, há uma modalidade de contrato de locação chamado de built to suit.
O conceito de built to suit significa “Construído para servir”. Isto é, ele é feito para as necessidades do locatário.
MAS AFINAL O QUE SIGNIFICA BUILT TO SUIT?
Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo, nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.
Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo.
Uma locação por este tipo de contrato costuma ter em média duração entre 15 e 20 anos.
MAS O QUE DIFERE ESTE TIPO DESTE CONTRATO DOS DEMAIS CONTRATOS?
Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.
Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas diferenças dos demais contratos:
– O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
– O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
– Devido à complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.
Mesmo com uma legislação específica, o contrato built to suit deve respeitar as condições dos contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais e econômicos, e a boa-fé.
Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais, sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.
QUAIS AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DESTE TIPO DE CONTRATO?
Nesse tipo de contrato, quem aluga têm a certeza de que o imóvel vai ter as especificações necessárias para o funcionamento. Entretanto, imóveis com estruturas específicas se tornam mais difíceis de serem locados por outros.
Indústrias, por exemplo, precisam de estruturas com algumas particularidades. Por exemplo, piso resistente para determinadas cargas e maquinário pesado, estrutura elétrica adequada, além de diversas outras especificidades.
O contrato built to suit é usado, principalmente, por empresas de grande e médio porte que precisam seguir um padrão de funcionamento.
Outra vantagem é que quem aluga pode focar os recursos em outros investimentos. Isto é, o valor que seria usado para compra, reforma ou financiamento de um imóvel pode ser redirecionado para satisfazer outras necessidades da empresa.
Porém, alugar um imóvel através desse tipo de contrato demanda maior investimento. Além disso, o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo da locação, mas o locatário poderá devolvê-lo, assegurando ao locador o pagamento da multa convencionada no contrato, de tal forma que haja a garantia do retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo contratual.
E COMO FUNCIONA O CÁLCULO DO ALUGUEL?
O modelo built to suit possui uma série de complexidades que devem ser envolvidas no cálculo. Mas algumas características influenciam no valor:
– Tamanho do terreno;
– Localização do imóvel;
– Especificidades da estrutura;
– Investimento aportado pelo locador;
– Longevidade do prazo contratual que deverá ser calculado com base no retorno do investimento acrescido da lucratividade.
Embora a incorporação do contrato built to suit na Lei de Locações, reconhecendo sua natureza jurídica de contrato de locação represente um grande avanço e segurança jurídica para as partes, ainda restam muitas dúvidas quanto a sua aplicação. Só o decurso do tempo, a doutrina e a jurisprudência é que delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação ao contrato built to suit. Dada às particularidades e longevidade do contrato, é aconselhável a convenção de cláusula de arbitragem, para solução de conflitos.
Por Lucianne Bernardino Cardoso, advogada especialista em Direito Civil e Empresarial e sócia da IBC Advocacia.
